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Der Einkaufsprozess

Leitfaden für den Käufer - Prozess des Immobilienkaufs in Spanien
 

Auswahl der richtigen Immobilie


Der erste Schritt ist natürlich, die richtige Immobilie zu finden. Nach Vereinbarung der Einkaufsbedingungen mit dem Verkäufer ist eine Reservierungsgebühr zu entrichten. Die Gebühr beträgt in der Regel 6.000 EU oder in einigen Fällen 10% des Immobilienwertes. Die Reservierungsgebühr wird fast immer in bar oder per Kreditkarte gezahlt. Bevor Sie also nach Spanien reisen, sollten Sie sicherstellen, dass Sie über eine ausreichende und leicht verfügbare Summe verfügen, um diese zu decken. 

Erst nach Zahlung der Reservierungsgebühr wird die Immobilie vom Markt genommen und Sie können sicher mit den nächsten Schritten fortfahren.
 

Anwaltskanzlei

 

Unser Motto ist es, Ihnen möglichst stressfreie Transaktionen zu ermöglichen, weshalb wir immer eine Anwaltskanzlei empfehlen. Die Anwälte, mit denen wir zusammenarbeiten, sind Fachleute mit umfassender Erfahrung, die sicherstellen, dass alle Anforderungen des spanischen Rechts erfüllt werden:


• Vor der Transaktion wird für Sie eine NIE-Nummer (Foreigner's Identification Number) beantragt, ohne die in Spanien keine rechtlichen Schritte möglich sind.

• Anschließend wird der rechtliche Status der Immobilie überprüft. Es wird sichergestellt, dass diese nicht mit Verpfändungen oder Schulden belastet ist und dass alle anfallenden Steuern und Gebühren entrichtet wurden.

• Danach wird ein privater Kauf- und Verkaufsvertrag, mit den von Ihnen ausgehandelten Einkaufsbedingungen erstellt und die Unterzeichnung einer notariellen Urkunde mit einem Notar organisiert. Nach der Transaktion kümmert sich die Kanzlei in Ihrem Namen um die Unterzeichnung von Verträgen mit Medienanbietern (Wasser, Strom, Gas, Telefon, Internet usw.).

 

Kredit
 

Unabhängig davon, ob Sie in Spanien ansässig sind (residente) oder nicht (no residente), können Sie bei jeder Bank eine Hypothek für Immobilieninvestitionen erhalten. Spanische Banken gewähren Kunden, die nicht in Spanien ansässig sind, Kredite bis zu ca. 50% des Immobilienwertes. Um Ihre Kreditwürdigkeit zu bestimmen, kann Ihre Bank eine Kopie der folgenden Dokumente anfordern:

• Reisepass / NIE 

• Arbeitsvertrag

• Einkommensbescheinigung der letzten 6 Monate

• Letzte Steuererklärung

• Privatvertrag mit dem Verkäufer

• Bestätigung, dass der Verkäufer die Grundsteuer (IBI) bezahlt hat

• Informationen über andere von Ihnen abgeschlossene Darlehen

• Notarielle Urkunden, die das Eigentum anderer Immobilien, auch der in Spanien bestätigen

• Arbeitsbescheinigung

• Kontoauszüge der letzten 6 Monate

• Vermögensaufstellung

• Ehevertrag (falls vorhanden)

• Nicht ansässige benötigen eine „no residente“ Bescheinigung – ein Formular zu unterzeichnen bei einer Bank

• Wenn Sie Ihr eigenes Unternehmen haben, Bilanz und Bestätigung der Zahlung der Mehrwertsteuer für die letzte Steuerperiode.

 

Privater Kaufvertrag


Nachdem der Verkäufer Ihr Angebot angenommen hat, wird der Kaufvertrag unterzeichnet. Dies geschieht normalerweise nach 30 Tagen. Sie können den Vertrag fruher unterzeichnen, doch bei der Festlegung eines früheren Termins sollte berücksichtigt werden, dass Ihr Anwalt Zeit benötigt, um den rechtlichen Status der Immobilie in Spanien und die damit verbundenen Verpflichtungen zu überprüfen. Der Kaufvertrag sollte jegliche, von den Parteien vereinbarte Verkaufsbedingungen enthalten. Der Abschluss der Transaktion erfolgt beim Notar. Bei Unterzeichnung eines Privatvertrages zahlt der Käufer in der Regel 10% des Kaufpreises. Dieser Betrag wird nicht zurückerstattet, wenn der Käufer von der Transaktion zurücktritt.

 

Unterzeichnung einer notariellen Urkunde


In Spanien ist der Verkauf offiziell abgeschlossen, wenn beide Parteien vor dem Notar einen öffentlichen Eigentumstitel unterzeichnen „escritura“. Sie zahlen den vollen Kaufpreis (aus Eigenmitteln oder Krediten) beim Notar und werden Eigentümer der Immobilie.


Kosten im Zusammenhang mit dem Erwerb von Immobilien


Der Kauf von Immobilien in Spanien impliziert die Zahlung folgender Gebühren und Steuern:

• Übertragungssteuer (impuesto de transmisiones patrimoniales) in Höhe von 8 bis 10% je nach Wert der Immobilie. Beim Kauf direkt vom Bauträger liegt die Mehrwertsteuer bei 10% oder 21%. Beim Kauf von Grundstücken, Gewerbegebieten oder Garagen wird die Mehrwertsteuer in Höhe von 21% erhoben.

• Steuer auf juristische Dokumente (impuesto de actos jurídicos documentados) von 1,5%.

• Plusvalia Steuer: In der Regel vom Verkäufer bezahlt. Es ist eine Steuer auf die Wertsteigerung von städtischen Gebieten.

• Anwaltskosten: 1% des Kaufpreises + MwSt 21%.

• Notar Gebühr: Die Gebührenordnung ist gesetzlich festgelegt und richtet sich nach dem Wert der Immobilie.

• Eintragungsgebühr für Grund- und Hypothekenregister: generell sollte diese 60% der Notar Gebühr betragen.
 

Anmeldung


Nach Unterzeichnung der notariellen Urkunde ist der Notar verpflichtet, eine Information über den Wechsel des Eigentümers des Grundstücks beim örtlichen Grund- und Hypothekenregister vorzulegen. Sie haben 30 Tage Zeit, um alle anfallenden Steuern im Zusammenhang mit dem Kauf der Immobilie zu bezahlen und die Formalitäten im Zusammenhang mit der Registrierung Ihres Titels zu erledigen. 

Normalerweise kümmert sich Ihr Anwalt um all diese Angelegenheiten. Die endgültige Registrierung des Dokuments kann bis zu zwei Monate dauern.