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Der einkaufsprozess

Sobald Sie sich entschieden haben welche Immobilie Sie kaufen möchten, ist der Prozess wie folgt:

Nota Simple Informativa

Mit diesem Dokument vom Eigentumsregister (Registro de la Propiedad), werden Sie herausfinden ob die Immobilie frei von Lasten ist, ob sie wirklich dem Verkäufer gehört, und ob die Beschreibung der Immobilie mit dem was dem Käufer gesagt wurde übereinstimmt (um Überraschungen mit Bezug auf fehlende Quadratmeter zu vermeiden).

Das Vorabkommen

Zwischen dem Käufer und dem Verkäufer muss ein Vertrag abgeschlossen werden, bevor die öffentliche Kaufurkunde bereit ist. Es ist normalerweise ein einfaches Dokument in dem der Verkäufer erklärt, dass er beabsichtigt, seine Immobilie an den Käufer zu übertragen, und der Käufer erklärt seine Absicht, sie zu dem verabmachten Preis und Bedingungen zu kaufen. Zu diesem Zeitpunkt zahlt der Käufer einen Prozentsatz von dem abgemachten Kaufpreis an den Verkäufer. Das typische Abkommen in Spanien ("arras" genannt) ist wie folgt: soll der Käufer den Vertrag nicht erfüllen, verliert dieser die Anzahlung; soll der Verkäufer austreten, muss dieser die Anzahlung doppelt zurück zahlen. Natürlich können Käufer und Verkäufer ein anderes Vertragsmuster auswählen, wenn sie es bevorzugen.

Die Hypothek

Die Bank verlangt normalerweise folgende Dokumente:

  • Personalausweis
  • Arbeitsvertrag
  • 3 letzten Gehaltsschecks
  • letzte Einkommenssteuererklärung
  • Vorabkommen mit dem Verkäufer
  • Zahlungsnachweis der Vermögenssteuer (IBI) von dem Haus
  • Andere Hypotheken oder Darlehen die Sie haben
  • Alle Eigentumstitel, sowohl in Spanien wie im Ausland
  • Zertifikat vom Arbeitsamt (vida laboral) mit Ihrem Berufsleben
  • Information über Ihre Vermögenswerte (Bank/Investmentfonds/ etc)
  • Eheverträge (falls vorliegend)
  • Nicht-Residente: ein Zertifikat für Nicht-Resident (Formular bei der Bank erhältlich)
  • Im Falle von Freiberuflich: Lokale Wirtschaftsteuern (IAE)
  • Im Falle von Freiberuflich: Mehrwertsteuererklärung für letztes Mahr.

Die Bank erfordert dann einen Gutachter, den Wert der Immobilie zu schätzen, um sicherzustellen, dass ihre Darlehen sicher sind. Sie werden den Gutachter bezahlen müssen, normalerweise liegt der Preis zwischen 300 - 600 EUR. Der Gutachter (tasador) ist ein rechtlich lizenzierter Architekt. Auch wenn Sie keine Hypothek brauchen sollten aber einige Zweifel über die strukturelle Integrität von dem Haus haben, ist es empfehelnswert, einen Gutachter zu beauftragen.

Der Abschluss

Die Übertragung der Immobilie muss vor dem Notar erfolgen. Der Kaufvertrag wird dem Käufer überreicht, nachdem der Notar diesen gelesen hat und die Parteien mit dem Inhalt des Vertrages einverstanden sind. Folgendes muss dann vorgelegt werden: Identitätsnachweis (oder Vollmacht) von beiden Parteien, der Eigentumstitel des Verkäufers und die Zahlung des Käufers. Käufer und Verkäufer unterzeichnen den Vertrag; darunter unterzeichnet der Notar mit seiner "firma protocolizada" und somit ist der Vertrag abgeschlossen.

Steuern:

* Für den Käufer: Grunderwerbssteuer (impuesto de transmisiones patrimoniales) und Stempelgebühren (impuesto de actos jurídicos documentados).

Wenn der Verkäufer eine physische Person ist, zahlt der Käufer eine Steuer von 8 bis 10% von dem im Vertrag aufgeführten Preis. Wenn der Verkäufer ein Developer ist, und die Immobilie oder das Bauland eine erstmalige Übertragung ist, dann zahlt der Käufer die Mehrwertsteuer, dass heisst 10% für den Wohnungsbau (sonst 21%). Bei für Wohnungsbau müssen Sie die Stempelgebühren dazurechnen, in diesem Falle 1,5%, abhängig von der Region. Einige Sonderbedingungen werden auf den Kanarischen Inseln angewendet.

* Für den Verkäufer: lokale Steuern die “plusvalia” genannt werden

Der Verkäufer geht mit einer Kopie des Vertrages ins Rathaus. Nachdem er das Formular ausgefüllt hat, wird der Verkäufer per Post über den zu zahlenden Steuerbetrag informiert. Dieser Betrag hängt mit der Zeit, wie lange die Immobilie dem Verkäufer gehört hat und ihrem Katasterwert "valor catastral" zusammen. Jede Gemeinde hat ihre eigene Prozedur im Bezug auf die Zahlung der plusvalia. Der Notar wird Sie darüber informieren. 

Grundbucheintragung

Um sich zu versichern, dass Ihre Rechte vollständig geschützt sind, registrieren Sie Ihren Titel im Immobilienregister. Das kostet Sie eine Standardgebühr.